荆州市物业管理办法全文(2)

荆州市物业管理办法全文

　 第四章物业服务企业

　第三十五条从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格。从事物业管理服务的人员应当经过物业管理行政主管部门培训考核并颁发岗位证书，持证上岗。

　市物业管理协会应当加强对物业服务企业和物业服务人员的自律性监管，建立诚信档案和风险预警公告制度。

　第三十六条物业服务企业必须依法取得物业服务企业资质，并按核定的资质登记从事物业管理服务活动。

　物业服务企业不得转让或者出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书。

　物业服务企业应当接受物业管理协会的指导和监督。

　第三十七条物业服务企业可以根据物业服务合同约定，聘请专业机构承担物业服务区域内机电设施维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务，并具有监督管理责任。但不得将该区域内的全部物业管理一并委托或者转交给其他单位或者个人。

　第三十八条物业服务企业享有以下权利：

　(一) 依照有关规定和物业管理服务合同，制定物业管理服务制度和措施;

　(二) 依照物业管理服务合同收取物业服务费;

　(三) 制止物业管理区域内的违法、违章行为;

　(四) 对造成物业损失的，代表业主要求责任人予以赔偿;

　(五) 法律、法规、规章规定的其他权利。

　物业服务企业应当履行以下义务：

　(一) 履行物业管理服务合同，提供物业管理服务;

　(二) 定期公布物业服务费和***用部位、***用设施、设备维修金收支情况;

　(三) 接受业主、业主大会、业主代表大会和业主委员会的监督;

　(四) 接受物业管理行政主管部门的监督、指导;

　(五) 法律、法规、规章规定的其他义务。

　第三十九条物业服务企业对业主、使用人的人身安全不承担保证责任。业主、使用人与物业服务企业可以约定财产保管事项。

　 第五章物业管理服务

　第四十条一个物业管理区域应当由一个物业服务企业进行物业管理服务。业主大会或者业主代表大会决定更换物业服务企业的，可以采取招标方式选聘新的物业服务企业。

　第四十一条物业服务企业接受委托从事物业管理服务，应当执行业主大会或者业主代表大会决定，由业主委员会与物业服务企业签订物业管理服务合同。

　物业管理服务合同一般应当载明下列主要内容：

　(一) 业主委员会和服务企业的名称;

　(二) 物业管理服务区域的范围;

　(三) 物业管理服务的内容;

　(四) 物业管理服务的标准;

　(五) 物业管理服务的费用;

　(六) 物业管理服务合同的期限;

　(七) 违约责任;

　(八) 物业管理服务合同解除的条件;

　(九) 当事人双方约定的其他事项。

　物业管理服务合同期限一般为3年。

　物业服务企业接管物业项目，应当自物业管理服务合同签订之日起15日内，将物业项目情况报物业项目所在地的市、县房产行政主管部门备案。

　第四十二条物业服务企业可以根据业主或者使用人的委托，提供物业管理服务合同约定以外的特约服务，服务报酬由双方约定。

　物业服务企业可以接受供水、供电、供热、通信、有线电视等专业经营服务部门的委托，对物业管理区域的专业设施进行维护并代为收取相关费用。物业服务企业接受委托代行维护或代收费用，不得向业主收取手续费等额外费用。

　第四十三条物业管理服务收费，应当遵循合理、公开以及物业管理服务合同与服务质量相适应的原则。

　根据不同物业的性质和特点，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。由物业企业管理的普通住宅的物业综合管理服务、停车收费实行政府指导价，其他服务项目以及别墅区、非住宅区的物业实行市场调节价。

　实行政府指导价的，按照属地管理原则，由市、县政府价格主管部门会同房产行政主管部门确定服务项目，综合考虑物业服务质量，硬件配套设施因素，并进行服务成本监审，兼顾业主承受能力，合理制定政府指导价格标准及浮动幅度。

　实行市场调节价的物业服务，由业主与物业管理企业，在物业服务合同中约定。

　第四十四条业主与使用人约定由使用人缴纳物业服务费的，从其约定，但业主负连带缴纳责任。

　第四十五条物业管理区域内未售出空置房屋的物业服务费，由房地产开发企业缴纳;购房后空置房屋的物业服务费，由业主从购房合同约定的交房日期开始缴纳。

　第四十六条物业管理服务合同期限届满前3个月，业主大会或者业主代表大会与物业服务企业应当协商续聘事宜。续聘的，重新签订物业管理服务合同;不再续聘的，业主大会或者业主代表大会应当选聘新的物业服务企业，原物业服务企业应当在业主委员会的监督下，向新物业服务企业办理下列移交事项：

　(一) 对预收的物业服务费据实结算后移交;

　(二) 移交全部物业资料和有关的财务帐册;

　(三) 移交业主***有的房屋、场地和其他财物;

　(四) 其他应当移交的事项。

　第四十七条物业管理服务应当保持物业完好、环境整洁、公***秩序良好，保障物业使用方便、安全。物业服务企业按照下列要求实施物业管理服务：

　(一) 按照国家和本市规定的技术标准和规范以及业主大会或者业主代表大会决定的物业管理服务年度计划，实施物业管理服务;

　(二) 在业主、使用人使用物业前，将***用部位、***用设施和设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及有关规定书面告知业主、使用人;

　(三) 对物业管理服务区域进行全面巡视、检查，定期对***用部位、***用设施、设备进行维修、养护;

　(四) 发现***用部位、***用设施和设备损坏时，立即采取保护措施，进行维修;

　(五) 接到物业报坏报修时，限时进行维修和处理;

　(六) 做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业资料和有关的财务帐册;

　(七) 发现违反本办法或者管理规约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告;

　(八) 按照物业管理服务合同的约定，做好业主大会或者业主代表大会、业主、使用人委托的其他物业管理服务事项。

　第四十八条物业服务企业应当向市主管部门报送季度、年度统计表，以及其他相关统计资料。

　 第六章物业的使用和维护

　第四十九条本市实行新建住宅物业保修金监管制度。保修金监管实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则。具体监管办法由市房产行政主管部门制定，报市政府批准后实施。

　第五十条物业在国家规定的保修期限届满以后，自用部分由业主自行维修、养护;***用部位和***用设施、设备，由物业服务企业维修、养护，其费用由全体业主分摊。当出现危及安全、影响观瞻、侵害公***利益或者影响其他正常使用的情况时，相关责任人应当及时维修，有关业主应当配合。

　物业服务企业对物业***用部位和***用设施、设备进行维修、养护时，相关业主和使用人应当配合。

　造成物业损失或者财物损失的，责任人应当承担修缮或赔偿责任。

　第五十一条业主使用物业应当遵守法律、法规和市政府有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平合理的原则，正确处理供水、排水、通风、采光、道路、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

　第五十二条业主使用物业应当遵守下列规定：

　(一) 不得擅自拆除房屋的承重结构，或损坏外貌及用途;

　(二) 不得占用、损坏***用部位、***用设备或者移装***用设备设施;

　(三) 不得安装影响周围环境和房屋结构的动力设备;

　(四) 不得违章搭建建筑物、构筑物;

　(五) 不得在公***用地、走廊、楼梯、屋顶堆放杂物;

　(六) 不得堆放和排放易燃、易爆和有毒、有害物品;

　(七) 不得侵占绿地、毁坏绿化设备;

　(八) 不得乱设摊点、乱悬挂、张贴、涂写、刻画和随意倾倒垃圾杂物;

　(九) 不得利用物业从事危害公***利益和侵害他人合法权益的活动;

　(十) 不得在物业管理区域内饲养家禽和放养宠物;

　(十一) 法律、法规、规章或市政府规定的其他禁止的行为。

　第五十三条业主或者使用人装修房屋前，应当告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修禁止行为和注意事项告知业主或者使用人，并签定装饰装修管理协议。按照规定需要经过有关行政主管部门批准的，应当按照规定办理。

　因业主装修中损坏楼梯间、楼梯墙面、踏步、栏杆等***用部位的，由物业服务企业负责修缮恢复，其费用由业主承担。物业服务企业根据预算，要求业主预付楼道修复费，修缮后按实际支出多退少补。

　物业服务企业应当对房屋装饰装修进行监督，对不符合安全要求的，应当劝阻制止，并及时向房产行政主管部门报告。有关行政主管部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

　第五十四条业主、使用人和物业服务企业应当按照设计合理使用物业，不得随意改变房屋和***用设施、设备的使用性质和用途。确需改变物业使用性质或者影响其他业主权益的，应当征得相关业主的书面同意，经业主大会或者业主代表大会讨论通过，并予以备案。需要经过有关部门批准的，按照有关行政管理规定办理。

　第五十五条任何单位和个人利用、占用物业***用部位、***用设施设备，均应符合有关法律、法规和规章的规定，并征得相关业主和业主大会或者业主代表大会的同意，并与业主代表大会签订协议。物业服务企业代表业主大会或者业主代表大会收取的相关收益必须用于增加维修金、改善***用设施和设备等。

　第五十六条任何单位和个人不得随意占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。确需占用、挖掘道路或者场地的，应当符合有关法律、法规和规章的规定，并征得业主大会或者业主代表大会的书面同意。因物业维修或者公***利益需要临时占用、挖掘道路或者场地的，应当征得业主委员会的同意，并在约定期限内恢复原状。

　物业管理区域内的机动车停车库，应当提供给本物业管理区域的业主、使用人使用。停车位有空余的，可以临时出租给物业权利区域外的单位、个人。其租赁期限最长不得超过6个月。

　物业管理区域内机动车停车管理服务，包括地面停车场、路边划线停车位、地下停车库、立体停车库的机动车停车服务等，统一由物业服务企业负责提供或者物业服务企业委托专业停车管理单位(以下简称停车管理单位)负责。

　物业管理区域机动车停放应遵守以下规定：

　(一) 遵守业主大会决定、管理规约和住宅小区机动车辆停车管理制度，服从停车管理人员的指挥;

　(二) 按照规定或约定交纳停车管理服务费用;

　(三) 禁止占用、堵塞消防通道和消防设施等。

　停车管理单位在物业管理区域内部道路上施划停车位，应当符合交通设施国家安全标准的规定，不得占用消防通道、妨碍行人和其他车辆通行。

　第五十七条一个物业管理区域有两个以上独立产权单位的，应当设立独立物业专项维修资金。物业专项维修资金属业主所有。

　商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建设面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为本地建筑安装工程每平方米造价的5%至8%(具体标准由市房产管理部门发布)。县(市、区)人民的政府房产行政主管部门应根据本地情况，合理确定每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整和定期公布。

　新建住宅小区维修资金在业主委员会未成立之前，维修资金由市房产行政主管部门代收。业主委员会成立后维修资金未缴清部分由业主委员会负责收缴、归集、核标并进入专户。

　业主未缴清物业专项维修资金的，市房产行政主管部门不予办理该物业的转让和抵押登记手续。在2008年2月1日《住宅专项维修资金管理办法》实施之前，建设单位维修资金应按规定补缴。使用专项维修资金的具体办法，由房产行政主管部门会同有关部门制定。

　市主管部门在银行设立物业维修资金专户，实行按幢立帐、专户存储、核算到户、专款专用。

　物业***有部分遭人为损坏的，其修缮费用由责任人承担。

　物业专项维修资金使用超过首期归集专项维修资金金额百分之七十的，业主大会应当续筹物业专项维修资金。

　业主委员会或物业服务企业应当至少每半年公布一次物业专项维修资金收支情况。

　物业转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该物业分户帐中结余的专项维修资金随物业同时过户。

　业主对房屋进行装修的，物业服务企业可按照当地价格主管部门的规定，与业主或装修企业约定装修保证金(押金)、垃圾清运、装修工人出入证押金(工本费)等费用的具体标准。此外不得收取其他任何与装修相关的费用。装修完工后，经验收符合申报装修规划，未动房屋结构，退还保证金。如动用结构，其保证金用于恢复结构，多退少补。业主拒不恢复，物业服务企业将保证金用于公***部位、公用设施设备的维护。

　第五十八条由业主和使用人***同使用的绿地、停车场库、供电设施、给排水管道、化粪池、垃圾箱等公***设施、设备，应由有关专业管理部门修缮的由有关专业管理部门承担修缮及费用，其余在物业维修资金中列支。

　供水、供电、供气、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修养护的责任，并服务到户。

　物业管理区域内道路的维护，由物业服务企业负责;物业管理区域以外的道路的维修养护，由市政道路养护维修部门负责。

　物业管理区域内的垃圾由物业服务企业负责收集，由市环卫管理部门转运到指定的垃圾收集点负责处理。

　物业管理区域内绿地、树木等绿化设施的养护，由物业服务企业负责。

　物业管理区域内的供电设施和维修养护，设施产权未移交出去的由物业服务企业负责，已移交出去的由相关部门负责。

　物业管理区域内的供水由供水企业负责，服务到每户，物业服务企业可以接受委托代收水费，但须签定委托合同，由供水企业付给劳务报酬，不得转嫁业主。

　物业管理区域是指纳入物业管理的物业规划红线内的区域，其划分方法由市房产行政主管部门制定。

　 第七章法律责任

　第五十九条违反本办法规定，由物业行政主管部门或有关行政主管部门依照有关法律、法规、规章的规定予以处罚。

　第六十条建设单位不向物业服务企业按时办理移交事宜，由物业行政主管部门予以查处。业主未按照前期物业管理服务协议、物业管理服务合同交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业应依法予以追缴。

　物业服务评估监理机构应当按照本市相关规定提供专业服务，不得出具有虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。

　业主、业主大会或者业主代表大会、物业服务企业、建设单位之间因物业管理发生争议的，可以通过和解或者调解解决;不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

　第六十一条当事人对房产行政主管部门及有关行政主管部门作出的行政处罚决定不服的，可以依照《中华人民***和国行政复议法》或者《中华人民***和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提出行政诉讼;逾期不申请行政复议或者不起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

　第六十二条房产行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职位权、徇私的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　 第八章附则

　第六十三条本办法中有关专业用语的含义：

　(一) ***用部位。是指房屋建筑主体承重结构部位(包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、楼屋顶等)、外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;

　(二) ***用设施。是指物业管理区域内，由业主和使用人***同使用的无名称道路、园林绿地、停车场地、供电设施、消防设施、垃圾箱、规定标识、文体设施、邮政信箱、信息网络系统和建筑智能系统等;

　(三) ***用设备。是指房屋建筑内由业主和使用人***同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、排烟排气通道、水箱、水泵、供气、供暖设备等。

　第六十四条本办法中管理规约、业主大会或者业主代表大会议事的示范文本，由市房产行政主管部门制定;物业管理服务合同、前期物业管理服务协议、前期物业管理服务合同的示范文本，由市房产行政主管部门会同市工商行政主管部门制定。

　第六十五条商贸、办公、医院、学校、工业、仓储等非住宅物业管理活动，可参照本办法执行。

　第六十六条本办法实施中的具体问题，由市房产行政主管部门负责解释。本办法自2011年7月1日起施行，荆州市人民的政府令第43号《荆州市物业管理办法》同时废止。

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