市盈率只剩2倍的中南建设，还能不能坚守？

之前力场君在4月底就写了一篇《净利润三年十倍，中南建设是否被低估得令人发指？》，核心观点是2021年预计净利润口径下市盈率只有3倍的中南建设，从中长期来看是物有所值的。

但是二级市场的情绪真是难以揣测，力场君写那篇文章的时候，中南建设股价还在7元上方，经过每股0.56元的现金分红后，到现在股价只在5元左右，复权下来也有差不多20%的跌幅，力场君的脸也是被打的啪啪地。

到现在，参照2021年预计净利润，中南建设的市盈率只有2.2倍。而参照刚实施的2020年度每股现金股利0.556元的分红计算，中南建设股票的股息率更是超过了10%。这在A股 历史 上也是极为罕见了！

中南建设的股票，这是怎么了？在雪球上，中南建设的粉丝都称呼它是“小南”，它现在真的“小难”吗？力场君觉得，值得探讨一番。

1、财务状况是不是在转好？

6月上旬，中南建设的境外子公司发行了一笔1.5亿美元的高级无抵押定息债券发行，票面利率是12%。但其实吧，力场君倒是觉得，这事儿对于中南建设来说心理影响有、但实质影响几乎完全没有，毕竟相对于中南建设2020年末大约800亿的有息负债规模，境外美元债的占比还不到6%，这对于中南建设整体融资成本的增加影响更是微乎其微。

数据是最直观的，力场君也带大家从几个维度分别看下：

资金成本： 从之前中南建设发布的2019年和2020年年报，这两年年末的有息债务金额分别为699.2亿元和799亿元，2020年增长了大约15%；而2020年的利息支出总额是69亿元，相比2018年的65.87亿元增幅只有5%左右，增幅明显低于有息债务规模的增幅。这也就意味着，在房企资金成本大增的2020年，中南建设的资金成本其实还是显著下降的。

债务规模： 今年，一季度末有息负债是779亿元，比去年末下降了2.6%，与年度合同销售金额比值在行业保持最低水平，现金短债比也从2020年末的1.04大幅增加至1.46。不论是债务的绝对规模，还是相对的杠杆程度，在今年一季度都有不小的改善。

偿债保障： 从更长时间跨度来看，2020年末中南建设的有息负债余额799亿元中，2021年需要偿还的有233.7亿元，2022年需要偿还的有289.2亿元，2023年需要偿还的有108.2亿元。截止到今年一季度末，中南建设的账面货币资金余额有285.78亿元，足以覆盖2021年的债务偿还需求。

更何况，从2018年一直到今年一季度，中南建设的经营活动现金净流量，始终都保持了净流入状态，在这所有房企当中，也是屈指可数的，也是中南建设偿债能力的保障。

事实上，中南建设从公司层面也不止一次给投资者吃“定心丸”，公司在深交所互动易上就多次回复表示：“公司坚持不依赖有息负债的发展模式，虽然利用了一些成本较高的融资渠道，但提高了公司整体资金运用效率，加快了周转水平，使公司融资总量和总体利息支出明显小于同行水平，也使公司偿债保障度高，流动性风险低。”

力场君上面例举了那么多数据和信息，就是想说明中南建设的财务状况，并没有什么问题，而且在今年还明显转好，还有什么可担心的呢？

2、盈利能力能稳住吗？

最近关于房企的另一个担忧就是盈利能力的下滑，既有某大在朋友圈中极力宣传的打折卖房，也有在港上市的禹州集团毛利率在今年一季度的垮塌。但从中南建设来看，它还是有明确的个体特征的，比如房产开发+建筑施工的双轮驱动，比如一、二线城市土储占比的提升，还有之前力场君在文章中就提到过的，中南建设不盲目高价抢地、确保项目利润指标的稳健经营思路。

这都成为中南建设在房企盈利能力下滑大环境下，实现“逆流而上”的动力。

还是来看数据，中南建设2019年、2020年和今年一季度的综合毛利率分别为16.75%、17.29%和21.41%，在今年一季度盈利能力不仅没有降，相反还大幅提升；从之前2020年年报中披露的分项数据来看，房地产业务结算毛利率19.14%、同比提升1.21个百分点，这在当年是非常难得的，明显强于行业整体。

对比一下，中国恒大2019年和2020年的毛利率分别为27.84%和24.17%，碧桂园是26.06%和21.8%，万科是36.25%和29.25%、且在今年一季度进一步下滑到20.41%。在一升一降过程中，中南建设的毛利率已经从2019年时只相当于万科不到一半的水平，提升到今年一季度超越万科，不容易哟！

还有最近发布的6月份经营数据，中南建设前6个月累计合同销售金额1089.8亿元、比上年同期增长33.9%，累计销售面积790.1万平方米、比上年同期增长29.7%，合同销售金额增幅高于销售面积增幅，对应单价是增长的。同期中国恒大的合同销售金额增幅和销售面积增幅分别为2.28%和11.34%，可见其差距。

不仅如此，今年前6个月不论是销售额还是销售面积，中南建设的增速在同行业内都是很耀眼的。2020年内新推资源货值2400多亿元，加上年初存货全部可售资源货值差不多3000亿元，实际合同销售金额超过2200亿元，全部资源年内的实际去化率超过73%；2021年，新获项目的可售资源新推货值只要能达到2700亿元，再加上年初800多亿元存货，年内全部资源去化率只需达到70%，合同销售金额就可以确保10%以上的增长。

从上面的数据来看，至少截止到目前，一没有看到中南建设的业务增速放缓，二没有看到盈利能力有下滑的迹象，甚至还是“逆流而上”的，这是一家公司经营最大的底气，所以中南建设在深交所互动易上回复投资者提问时，也自信地表述过：“个别公司销售价格调整，可能会对有关公司销售项目周边的产品带来一些影响，但对整体市场影响有限。”

从上面的数据和信息来看，力场君还是觉得，中南建设的销售和盈利能力端完全没问题，债务风险也可控且在好转，从公司个体来看，看不出有很大的风险。但是股价为什么跌跌不休呢？可能这与目前地产行业整体不受资本待见有很大关系吧，君不见，之前被广泛宣传的、刚刚挂牌交易的REITs，在挂牌当天涨了一把之后，紧跟着第二天、第三天就都萎靡了。

两三天的工夫，总不能说他们的基本面发生了变化吧？恐怕只能是用“投资者预期”来解读了。归根到底，只要公司没问题，市场情绪的低落带来的就不是风险，相反可能就是未来的机遇。对于市盈率只有2倍多一点点儿的中南建设，力场君倒是觉得，可以再坚守一下！