400万人民币在日本东京能买到什么样的房子？

岛国日本对于我们来说，有很多很多的东西在我们的记忆与情绪里面存在。它当年的电子产品侵袭我们，它的无印良品是很多人追逐的对象，就连马桶盖都要从日本背回来。1991年日本房地产大泡沫在空前疯狂后轰然崩溃，随后陷入失落的二十年。那么现实的日本房地产市场究竟是一种什么样的情况呢？

在几年前，一谈到中国房地产面临的风险就会有人拿出日本房地产崩盘的历史来说事。已经不是三五次这样了。

当年也许确实是如一些描绘者那样说的。也许并不是如此，就像一些公知一直在网上唱衰中国歌颂美国，而自己却一直待在国内一样。反正是不同的人抱着不同的目的去做一件事。

一张朋友圈的东京房价着实让人目瞪口呆

今年春节期间，一位在日本东京从事房地产经纪的华人老李连续发了几条微博，近日翻看起来，仔细想想这条简单的微博其实对国内的房地产市场有很大的启示。

说到日本的房价，我们必须要理清2个概念：第一，中国出售的房子大多数是毛胚房。第二，中国的房子面积都是按照建筑面积计算。而日本恰恰相反，所有出售的房子必须是精装修房，房子面积是按照实用面积，也就是自己家里的室内面积来计算，走廊、阳台、电梯间、大厅等公用部分，是不能计算在房价中分摊到每一户住户头上的，必须由建筑开发商自己承担。

那么，中国房子的建筑面积和日本房子的实用面积相差多少呢？一般是相差30%。也就是说，在日本买的70平方米的房子，相当于在中国买了100平方米的概念。这也意味着，日本的房价假如是1万元人民币一平米，那么，在中国就变成了1万3000元的价格。

所以日本房地产开发公司的人常说，中国人实在太精明，建筑开发商把自己应该承担的那一部分责任与义务，全部转嫁到住户的身上，自己一点也不会吃亏，而且还能卖一个好价钱。

日本的建筑法规定所有的房屋，都必须是要精装修完毕以后才能出售，或者出租，这样一来的话，就意味着日本的房价是包含了精装修完毕的房价，而我们中国的许多房价，还只是毛胚房的房价。那么，精装修完毕的房价和毛坯房的房价，差距有多少呢？如果按照通常的3室1厅的装修标准来计算的话，大概这一差价在70万元人民币左右。日本精装修的基本标准是，墙体、地板、厨房设备、卫生间设备、洗浴间设备、中央空调设备、除了吊灯和吸顶灯之外的基本灯具都必须安装完毕，你只要拎一套被子就可以入住。而且精装修使用的材料都是环保材料，包括隔热保温墙体、隔热阻冷门窗等。

现在我们来比较一下东京与中国北上广地区的房价差距。东京是日本最大的都市，东京的城市核心区，是以环城的轻轨列车山手线为界，山手线之内为核心城区，山手线之外，为非核心城区。其实这一划分方法是有问题的，因为银座就在山手线之外。但是东京的不动产市场就是喜欢以山手线作为房价的分界线，核心城区就相当于北京的三环之内地区。

目前，在山手线之内地区的房价，以高层公寓楼为标准，一般都是1平方米100万日元。100万日元相当于6万元人民币。但是这6万元一平米的房价，包含了精装修，而且是实用面积。因此，北京的一位房地产公司的总裁跟我细细计算了一下，如果按照北京毛胚房、又是建筑面积的房价来计算的话，东京的6万元1平米，放到北京的话，其实际价格只有3万8000元1平米，要比北京的房价便宜一半左右。更为重要的是，因为日本实施的是土地私有制，因此，即使买了公寓楼，所有的住户对于整栋公寓楼的土地依然拥有均等的永久权利。

东京的土地和房价自然是日本全国最贵的，比大阪京都地区都要贵，如果去日本地方城市买房的话，那房价就相差很大，譬如说，在日本著名的旅游胜地的北海道小樽市，一户建，也就是中国概念中的别墅楼的二手房，它的价格往往只有相当于30万到50万人民币。而在东京，这个房子价格就要达到250万到350万人民币。

现在在东京买房子最多的中国人，其实不是投资家，而是在日本工作的中国人。因为有许多的孩子，他们在日本读完大学以后就在日本工作和生活，也准备在日本结婚安家，那么父母亲本来要在中国国内给孩子买一套婚房，现在就改在日本买。 我前些天遇到日本不动产研究所的市场调查部长本田先生，问他中国人在日本买房的比例占到了外国人买房总数的多少？他说，大概在60%左右。

那么日本的房价会不会像中国那样狂涨呢？今年年初东京的房价，与5年前的房价相比，平均是上涨了15%左右。为什么东京的房价会出现上涨呢？这里面有3个最基本的原因，一个是因为东京的商业用地的土地价格上升。最近几年，大批外国游客的到来，使得不少公司纷纷建造酒店和各种商店，这就促使东京的商业土地价格出现上升，商业土地价格上升也自然带动了住宅土地价格的上升。

还有一个因素，就是东京奥运会的因素。2016年，到日本旅游的外国游客已经突破了2400万人，根据日本政府的估计，每年递增15%的话，在2020年东京奥运会开幕时，外国游客总数一年将达到4000万人。这样一来的话，东京和日本主要旅游城市的酒店就会显得不够，因此政府就积极鼓励发展家庭旅馆来接待外国游客，这就让一部分人看到了商机，买房开家庭旅馆，因此导致东京等一些城市二手房价格的上升。

第三个原因，是包括中国人在内的外国人在日本购买房产，这几年已经成风，尤其是华人在日本的购房率年年攀升，甚至出现了炒房的现象。

那么，日本的房价是不是会继续上涨呢？日本不动产研究所的本田部长认为，到2020年东京奥运会开幕前，还有一点上涨的空间，此后会出现滑坡。原因在于，日本的目前空房率，也就是无人居住的房子已经达到2400万套，预计到2025年，将会达到3000万套。加上日本的出生率越来越低，房子需求人口减少，因此，房地产市场的供大于求的问题会越来越严重，房价上涨的空间已经没有。所以，他是这样劝我：如果你是想买来自己居住的话，现在可以买。如果你想买了以后出租的话，建议你不要买，因为可以出租的房子太多，必定会拉低租金，无法保证盈利。

他这么一说，我想起前几天我们办公楼的房东给我寄来的一份通知书，说从2017年1月开始，办公室的租金便宜1万日元。看来这就是一个兆头。