论海南旅游房地产

海南房地产界为何没有大商人?

（ 2005-01-17 09:11:14）

海南冬天一般来得比较晚，但海南房地产却早早感受到了寒意。从2004年入夏以来，开发商普遍感觉房子不好卖了，以至当某楼盘报出已经基本售价，业内会习惯性的质疑是真是假？

海南的房地产需要盘整，可是如何盘整就成了摆在海南房地产市场面前的问题。《证券导报》记者对海南旅游研究所研究员李澄怡教授进行了专访，就“2005年，海南房地产怎么走？”作进一步探讨。

记者：去年下半年以来海南一些开发商都感觉房子不好卖了，您分析是什么原因？

李（海南旅游研究所研究员李澄怡）：的确是这样，我认为最根本的原因是思维方式的陈旧。包括地产开发商、政府有关职能部门的思维方式都急需改变。目前海南大多都是些中小地产商，取得一小块地，开发一个小项目，关注的是眼前的事情，眼光很近。海南房地产界缺少放眼世界的，紧跟时代步伐为长远考虑的大地产商。

记者：现已经进入到2005年了，我接触到了一些开发商都希望在这一年寻求一种突破，但又找不到办法，您怎么看待2005年海南的房地产市场？

李：首先海南是有突破前提的。前提就是中国需要海南，海南对中国是有价值。在过去，由于经济条件不好，大家没有钱来海南，也不会想到来海南度假。当中国进入新世纪的时候，财富在聚集，中产阶层已崛起并具有一定规模。度假成为这些人的生活方式。海南之于中国正如佛罗里达之于美国，成为度假的目的地。

我个人认为，将岛外人的度假同海南的度假型房地产结合是海南房地产业突破的地方。但遗憾的是，海口的房产产品缺乏特色，放在哪都可以，目前海口很少有房地产产品是为度假服务的。

记者：您为海南房地产发展指出了一条路，但路如何走呢？

李：寻求突破要解决两个问题，一个是海南的房地产该是什么样，另一个是该如何去做。

先回答海南的房地产该是什么样。如前所述，我认为应该是养生度假休闲型房产。这种类型的房产是跟常态房产不同的。所谓常态房产就是在一般城市中为了解决安居问题而建的房地产项目，主要作用是为了基本生活，方便工作等。海南目前所开发的项目大多都属于常态房产，但是有没有想想，内地人来海南买房还是为了基本生活，方便工作吗？他们来是度假的。要说基本生活，这里小区、交通、配套都不如内地许多城市，他们更不会来海南找个工作。

记者：海南还有气候，大海……

李：正因为还有这些，才卖出去了一些房，但卖不动了。下一步该探讨如何去做的问题了。

第一，要树立品牌。海南的房地产对外整体打什么牌，不能再称“海南房地产”、“旅游房地产”，这些已经被叫烂了，甚至扭曲了原来的意义。海南现在要以一个省的名义，对外打一张牌，就是“度假地产”。这个牌的名称我还没有想好。

第二，物业的基本状态要改变。度假型的房地产不应该向内地其他城市房产那样一幢幢密集的高楼排列。是什么样，可以向度假型酒店借鉴，加上一些诸如大阳台、靠椅等有度假味道的元素。另外，小区环境、户型、景观都要为了度假而改变。

第三，经营方式要改变。比如说一个东北的退休老人想来海南买房，但他只想买10年的房产实权，因为买多了没有用，这样地产开发商在经营上就要灵活。

第四，服务要改变。首先要改变的是服务的功能，目前海南小区物业提供的服务都是常态房地产服务的，且不比其他地方好。度假型房产的服务是什么样，接近于酒店，更主动，更亲情也更丰富。给业主提供打扫卫生、做饭、洗衣等服务。其次在服务的管理上要变化，酒店的管理可以迁移到度假型房产管理来。

第五，营销手段要改变。营销的目标市场要定位准确，卖点需要更加清晰的表述，客户要进一步的细分，同时营销的手段、内容、方式都需要变化。

第六，社会配套要改变。社会配套分为两方面，软配套和硬配套。软配套海南做的比较好，海南由于本身移民比较多，不排外，来这里度假会感亲切。但在硬配套上就太差了。内地人到海南度假是寻求开心的，但买了房才发现生活不方便，尤其是三亚，医院、娱乐都缺乏，就连买菜购物都不方便，这么多不方便带来了不开心，还不如在内地呆着。要解决这些非房地产开发商之力能及，政府要意识到度假型房地产对生活配套的更高需要，为这种更高需要打造配套。

记者：海口目前存在大量的常态房产，或许如何消化掉是不少房地产发展商关心的话题，您有何建议。

李：度假型房产是未来发展的趋势。至于目前存在的常态商品房何去何从就接受市场考验吧。